Quelle est l’étendue de la responsabilité du locataire en cas de dégradation du local en matière de bail commercial ? – La Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 16 octobre 2025 rappelant l’étendue de la responsabilité du locataire en cas de restitution du local commercial dans un état dégradé.
Cet arrêt fait suite à une riche actualité jurisprudentielle en matière de contentieux relatif à l’état de restitution du local donné à bail commercial. En effet, par trois arrêts rendus en date du 27 juin 2024 (Civ. 3ème, 27 juin 2024, n° 22-21.272, Civ. 3ème 27 juin 2024, n° 22-10.298, Civ. 3ème, 27 juin 2024, n° 22-24.502), la Cour de cassation avait jugé que le bailleur ne pouvait obtenir une indemnisation en cas de restitution d’un local dans un état non conforme qu’à la condition qu’il soit en mesure de démontrer l’existence d’un préjudice.
Le préjudice peut être protéiforme : dépenses en lien avec la réalisation de travaux réparatoires, remise en location avec un loyer inférieur, perte de valeur du bien en cas de vente, etc.
Aux termes de ces arrêts, la Cour de cassation précisait ainsi, dans des termes quasiment identiques que :
- la restitution par le locataire du local dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du bail commercial est de nature à engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du bailleur.
- le préjudice du bailleur peut comprendre le coût de la remise en état des locaux sans toutefois que l’indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.
- le juge doit évaluer le préjudice du bailleur à la date à laquelle il statue.
- pour ce faire, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Bail commercial et dégradations du local : pas d’indemnisation automatique du bailleur
Par un nouvel arrêt du 16 octobre 2025, la Haute Juridiction vient désormais rappeler le principe selon lequel le locataire dont la responsabilité est engagée est tenu de réparer l’intégralité des préjudices subis par le bailleur en lien avec les dégradations constatées.
Ces préjudices ne se limitent pas uniquement aux préjudices matériels (remboursement des travaux de remise en état) mais peuvent également concerner des préjudices dits immatériels (perte de loyers, taxe foncière, frais d’assurance, etc).
Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 2023), par acte du 22 juillet 1997, la société civile immobilière Magenta (la bailleresse) a donné à bail un immeuble à la société Stanexel, aux droits de laquelle est venue la société Sita Ile-de-France, devenue la société Suez RV Ile-de-France (la locataire), pour y exercer une activité de réalisation, exploitation et commercialisation d'un centre de tri et de transfert de déchets. 2. La locataire, après avoir donné congé, a quitté les lieux le 30 septembre 2015. 3. Après expertise, la bailleresse, invoquant l'existence de dégradations, a assigné la locataire en indemnisation. (...) Enoncé du moyen 5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières, aux frais d'assurance et aux frais divers, alors « que constitue un préjudice de jouissance l'impossibilité de relouer un logement destiné à la location en raison de désordres résultant du manquement contractuel du locataire de remettre le bien en état lors de son départ ; qu'en déboutant la Sci Magenta de ses demandes en réparation au titre des préjudices immatériels, aux motifs que "Les demandes d'indemnisation formées doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire de sorte que le propriétaire ne peut solliciter l'indemnisation de la perte de loyer résultant de l'absence de remise en location du bien ou de l'absence de signature d'un nouveau bail de ce fait et autres frais accessoires au bail mais ne peut résulter que du préjudice économique subi du fait des conditions moins avantageuses, en lien direct avec les dégradations, auxquelles la nouvelle location aura été consenties", la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre les dégradations constatées et la perte de revenus locatifs subie par le bailleur pendant le délai durant lequel il n'a pas pu relouer son bien, a violé l'article 1732 du code civil et l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. » (...) Réponse de la Cour Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du code civil : 6. Selon le second de ces textes, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 7. Aux termes du premier, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 8. Pour rejeter les demandes d'indemnisation formées par la bailleresse relatives à la perte de loyer, aux taxes foncières, aux frais d'assurance et aux frais divers, l'arrêt, après avoir retenu que les dégradations constatées étaient, pour partie, imputables à la locataire, retient que les demandes d'indemnisation doivent être en lien direct avec les réparations locatives incombant au locataire, de sorte que le propriétaire ne peut solliciter l'indemnisation de la perte de loyer résultant de l'absence de remise en location du bien ou de l'absence de signature d'un nouveau bail de ce fait et ne peut demander que l'indemnisation résultant du préjudice économique subi du fait des conditions moins avantageuses, en lien direct avec les dégradations, auxquelles la nouvelle location aura été consentie. 9. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre les dégradations qu'elle avait imputées à la locataire et les préjudices invoqués par la bailleresse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Il en résulte que si l’indemnisation du bailleur en cas de restitution d’un local dégradé par le locataire n’est pas automatique, mais demeure conditionnée par la preuve d’un préjudice, le locataire est soumis à une obligation de réparation intégrale dès lors que cette preuve est rapportée.
Roméo Mognon
Avocat