![You are currently viewing [Résidence de tourisme] – La résiliation triennale est admise après renouvellement](https://www.mognon-avocat.fr/wp-content/uploads/2023/09/bora-bora-3023437_1280-2.jpg)
Par un arrêt rendu en date du 7 septembre 2023 (n° 21-14.279), la 3ème chambre Civile de la Cour de cassation précise la portée de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce qui, pour mémoire, déroge à la faculté ouverte par l’article L. 145-4 de résilier le bail à échéance triennale lorsque le bail est conclu avec un exploitant de résidence de tourisme.
Plus précisément, la Cour a été amenée à déterminer si l’article L. 145-7-1 était applicable dans le contexte d’un bail renouvelé.
La réponse est négative.
Tour d’abord, la Haute Juridiction relève que la volonté du législateur, qui a instauré l’article L. 145-7-1 par une loi du 22 juillet 2009, était de « pérenniser l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans »… de telle sorte que le régime dérogatoire de l’article L. 145-7-1 ne se justifierait pas pour une durée plus conséquente.
Ensuite, la Cour rappelle que la durée des baux renouvelés est régie par le seul article L. 145-12 du Code de commerce, lequel dispose expressément que les dispositions de l’article L. 145-4 relatives à la faculté de résiliation triennale sont applicables au bail renouvelé.
Il en découle que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce constitue un régime d’exception légale à la faculté de résiliation triennale qui n’a vocation à s’appliquer qu’au cours du bail initial.
Lors du bail renouvelé, l’exploitant de tourisme, mais également son bailleur, recouvreront ainsi le droit de résilier le bail dans les conditions de l’article L. 145-4 du Code de commerce à chaque échéance triennale.
Réponse de la Cour 12. Aux termes de l'article L. 145-7-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. 13. Ce texte, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l'article L. 145-4 du code de commerce, est d'ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (3e Civ., 9 février 2017, pourvoi n° 16-10.350, Bull. 2017, III, n° 19). 14. En l'absence de précision textuelle, il y a lieu de déterminer si cette impossibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale s'applique aux baux renouvelés. 15. Il résulte des travaux parlementaires que l'objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l'exploitant et les propriétaires d'une résidence de tourisme classée afin d'assurer la pérennité de l'exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans. 16. Par ailleurs, selon l'article L. 145-12 du code de commerce, également d'ordre public (3e Civ., 2 octobre 2002, pourvoi n° 01-02.781, Bull. 2002, III, n° 194), sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé.
17. Il en résulte que l'article L. 145-7-1 du code de commerce n'est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code. 18. Ayant constaté que le bail existant entre les parties était un bail renouvelé, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article L. 145-7-1 du code de commerce ne s'appliquait pas. 19. Le moyen n'est donc pas fondé.
Maître Roméo Mognon