Contrairement aux règles applicables au bail civil de droit commun, le contrat de bail commercial ne cesse pas automatiquement à son échéance contractuelle. Le preneur dispose en principe d’un droit au renouvellement qui lui permet de prétendre à se maintenir dans le local pour une nouvelle durée de 9 années.
Ce droit au renouvellement constitue sans conteste la pierre angulaire du régime du bail commercial.
Conforté par cette perspective, le preneur développera son fonds de commerce plus sereinement, fidélisera plus efficacement sa clientèle et procédera aux investissements nécessaires à l’amélioration de l’attractivité de son local.
Côté bailleur, et pour peu que le locataire soit solvable et bon payeur, le renouvellement offre une visibilité non négligeable sur la rentabilité de son actif immobilier.
Cette période entourant l’échéance du bail commercial peut toutefois s’avérer fortement anxiogène pour les parties concernées. D’autant qu’elle s’accompagne souvent d’un risque de modification sensible de l’équilibre économique du contrat.
Afin d’anticiper d’éventuelles déconvenues, il est impératif pour le bailleur et le preneur de posséder les bases nécessaires à la bonne gestion de cette période de transition.
C’est l’objet de ce dossier dédié au renouvellement du bail commercial, dont le présent article constitue l’article introductif.
Sommaire
Quelle situation juridique à l’échéance du bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat à durée déterminée conclu pour une durée minimum de 9 ans. Contrairement aux règles applicables au bail civil de droit commun, la survenance du terme contractuel ne met pas automatiquement fin au contrat. En pratique, plusieurs situations sont susceptibles de se présenter, le principe fondamental étant que le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement.
Le Code de commerce envisage trois situations différentes en fin de bail
1. Prolongation tacite du bail commercial
En l’absence de toute démarche de la part des parties, le bail commercial fait par écrit se prolonge tacitement (et aux mêmes conditions) au-delà de son échéance contractuelle. Le même contrat continue à s’appliquer. Le preneur peut ainsi continuer à exploiter son fonds de commerce dans le local, moyennant le paiement d’un loyer au bailleur.
La prolongation tacite a le mérite de la simplicité (elle est automatique en l’absence de toute démarche). Elle doit néanmoins s’envisager avec précaution.
Lorsqu’elle se prolonge trop longtemps, elle influe en effet sur les modalités du renouvellement du bail commercial.
2. Renouvellement du bail commercial
Sous réserve d’un certain nombre de conditions, le preneur dispose d’un droit au renouvellement de son bail commercial.
Le preneur a ainsi la possibilité d’exiger du bailleur la conclusion d’un nouveau contrat aux conditions identiques au bail venu à échéance et pour une durée de minimum 9 ans.
Le bailleur peut également proposer spontanément au preneur le renouvellement du bail.
3. Refus de renouvellement du bail commercial
Le bailleur n’est cependant jamais tenu de donner son accord au renouvellement du bail commercial.
Il pourra ainsi librement refuser le renouvellement du bail chaque fois que les conditions de ce renouvellement ne sont pas réunies ou encore lorsqu’il est en mesure de se prévaloir de causes légitimes de refus.
En dehors de ces hypothèses, le bailleur conserve la possibilité de refuser le renouvellement, mais versera au preneur une indemnité – dite indemnité d’éviction – pour compenser la perte du local et ses conséquences sur le fonds de commerce.
Hypothèses complémentaires : la résiliation unilatérale du bail par le preneur ou la rupture amiable et anticipée du bail commercial
Le preneur conserve en tout état de cause la possibilité de résilier le bail à son échéance contractuelle (il le peut également à chaque échéance triennale, sauf exceptions).
Par ailleurs, les parties peuvent d’un commun accord décider de rompre amiablement le bail commercial, de manière anticipée ou à son échéance contractuelle (voire en cours de tacite prolongation). Cette rupture amiable peut le cas échéant s’accompagner de la conclusion d’un nouveau bail. En pareille hypothèse, les parties repartent d’une page blanche et jouissent d’une liberté totale dans la négociation des termes de ce nouveau contrat.
Connaître les principes applicables au renouvellement du bail commercial : un prérequis essentiel
Parmi les situations envisagées ci-dessus , le renouvellement du bail commercial est l’hypothèse la plus fréquente.
La pratique apprend que le renouvellement du bail commercial est l’une des principales sources de contentieux. Les parties doivent dès lors appréhender au mieux les spécificités juridiques de la procédure de renouvellement.
Le présent dossier a pour vocation d’aborder de manière transversale l’ensemble des problématiques susceptibles d’être rencontrées à l’occasion du renouvellement.
Thématiques étudiées dans le cadre de ce « Dossier Renouvellement »
Partie 1 : Quelles sont les conditions du renouvellement du bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial est un droit d’ordre public. Il n’est cependant pas automatique. Le preneur ne peut y prétendre que s’il satisfait à un certain nombre de conditions afférentes à :
- sa situation juridique ;
- les conditions d’exploitation de son fonds de commerce ; ou encore
- la bonne application des stipulations du bail arrivé à échéance ;
- etc.
Le renouvellement est par ailleurs enserré dans un formalisme légal contraignant (notamment en termes de délais) qu’il est nécessaire de maitriser au risque de compromettre la procédure.
Cette première partie vise donc à clarifier les conditions de fond et de forme inhérentes à la mise en œuvre du renouvellement..
Partie 2 : Quel est le contenu du bail renouvelé ?
En théorie, le bail renouvelé doit l’être aux mêmes termes et conditions que le bail arrivé à échéance. L’activité autorisée au contrat, l’adresse du local et sa composition, les modalités de cession du bail, le périmètre des charges recouvrables ou plus généralement les obligations réciproques des parties seront en principe identiques.
Seul le montant du loyer (et éventuellement la durée du bail) étant sujet à modification. Or, la fixation du loyer renouvelé procède d’une technicité juridique accrue. Celle-ci tient notamment au fait que le Code de commerce instaure un principe de plafonnement du loyer renouvelé en fonction de l’évolution d’indices publiés par l’INSEE. Le plafonnement n’est écarté que dans de rares exceptions limitées et clairement identifiées, mais qui demeurent complexes à appréhender.
Cette seconde rubrique permettra de clarifier le contenu du bail renouvelé et de déterminer les modalités permettant d’arrêter le nouveau loyer.
Partie 3 : La procédure en fixation du loyer renouvelé
La complexité inhérente à la fixation du loyer a pour corollaire une judiciarisation importante du renouvellement du bail commercial.
En cas de désaccord des parties, il est nécessaire de saisir le Juge des loyers et dans la plupart des cas de faire désigner un expert judiciaire aux fins de détermination de la valeur locative et du montant du loyer de renouvellement.
Gage de neutralité (tout comme le magistrat, l’expert judiciaire est impartial), la procédure en fixation du loyer porte toutefois atteinte à la liberté contractuelle des parties, qui renoncent à leur prérogative de fixer elles-mêmes le montant du loyer.
La 3ème partie de de dossier sur le renouvellement apportera un éclairage sur cette procédure spécifique en fixation du loyer.
Partie 4 : Comment s’opposer au renouvellement du bail commercial et quelles en sont les conséquences ?
La dernière partie, et non des moindres, s’attachera à étudier les circonstances dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial.
Comme indiqué ci-avant, le renouvellement n’est pas automatique.
Aussi, lorsque les conditions du renouvellement ne seront pas remplies, le bailleur pourra s’y opposer sans indemnité.
Lorsque le droit au renouvellement est acquis, et que la procédure de renouvellement est enclenchée (il est rappelé qu’à défaut de toutes démarches, le bail se poursuit tacitement au-delà de son terme), le bailleur conserve tout de même la possibilité de refuser le renouvellement.
Dans ce cas, le refus par le bailleur du renouvellement s’accompagne du paiement d’une indemnité d’éviction.
Cette 4ème partie développera les différentes hypothèses conduisant au refus du renouvellement du bail commercial par le bailleur et ses conséquences, notamment eu égard au paiement au preneur évincé de ladite indemnité d’éviction.
Sommaire du Dossier de Renouvellement
- Introduction et sommaire
- Partie 1 : Quelles sont les conditions du renouvellement du bail commercial ? [en cours de rédaction]
- Partie 2 : Quel est le contenu du bail renouvelé ? [en cours de rédaction]
- Partie 3 : La procédure en fixation du loyer renouvelé [en cours de rédaction]
- Partie 4 : Comment s’opposer au renouvellement du bail commercial et quelles en sont les conséquences ? [en cours de rédaction]
VEFA et retard de livraison : interprétation stricte des causes légitimes de retard
Le retard de livraison d'un appartement imputable à la défaillance d'une entreprise de travaux ne constitue pas nécessairement une cause légitime de retard.
Bail commercial : quelle sanction en l’absence d’inventaire des charges annexé au bail ?
Refacturation des charges et impôts : vigilance, l'inventaire prévu par l'article L. 145-40-2 du Code de commerce doit être annexé au bail (CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/05759).
Ville de Strasbourg : instauration d’un droit de préemption sur la cession des baux commerciaux
Le Conseil Municipal de Strasbourg a adopté à l'unanimité lors de sa séance du 23.09.2023 l'instauration d'un droit de préemption applicable aux aliénations à titre onéreux de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux sur le périmètre de la ville de Strasbourg (résolution n°51).
Roméo Mognon – Avocat au Barreau de Strasbourg